7 частозадаваемых вопросов

Зачем нужен проект на строительство здания?

Здание, возведенное без получения надлежащего разрешения, с нарушением градостроительных и строительных правил и норм признается самовольной постройкой. Объект с таким статусом подлежит сносу или демонтажу за счет Застройщика.

Можно выделить два аспекта необходимости разработки проектной документации (ПД):

Правовой

Технический

1. Согласно п.2 ст.51 Градостроительного Кодекса (ГрК) РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство;

2. За строительство/ реконструкцию без разрешения согласно п.1 ст. 9.5 КоАП РФ налагается штраф для «юридических лиц - от пятисот тысяч до одного миллиона рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток»;

3. Разрешение, согласно п.6 ст.51 ГрК РФ, выдается органом местного самоуправления муниципального района или органом исполнительной власти субъекта РФ;

4. Чтобы получить данное разрешение, в администрацию необходимо предоставить определенный перечень документов. В список помимо самой ПД входит положительное заключение экспертизы.

1. В проектной документации рассчитываются параметры и технические характеристики будущего здания;

2. Описывается вся последовательность строительных работ: от котлована до сдачи объекта;

3. На основе проектно-сметной документации точно рассчитывается бюджет на строительство;

4. В проект закладываются используемые материалы для возведения здания;

5. От того, насколько качественно проработан проект, соблюдены ли в нём все СНИПы и ГОСТы зависит скорость строительства;

6. Если в будущем появится необходимость провести реконструкцию или капитальный ремонт здания, то в ПД можно найти ответы на все вопросы касательно здания: начиная от схемы проводки, до расположения несущих конструкций.

Таким образом, проектная документация – это обязательный документ, который должен быть разработан не только для соблюдения законодательства, но и для того, чтобы здание было безопасным, надежным в эксплуатации и оправдало вложенные в него средства.

Можно ли исключить некоторые разделы из проектной документации?

Состав проектной документации определен Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 №87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию». Так как обязательный состав ПД определен на законодательном уровне, то убирать какой-либо из разделов запрещено. Иначе проектная документация не пройдет экспертизу и/или не получит разрешение на строительство.

Состав проектной и рабочей документации приведён ниже:

Разделы проектной документации:

Разделы рабочей документации:

1. Пояснительная записка;

2. Схема планировочной организации земельного участка;

3. Архитектурные решения;

4. Конструктивные и объемно-планировочные решения;

5. Сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений, в том числе: а) подраздел «Система электроснабжения»; б) подраздел «Система водоснабжения»; в) подраздел «Система водоотведения»; г) подраздел «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха, тепловые сети»; д) подраздел «Сети связи»; е) подраздел «Технологические решения».

6. Проект организации строительства;

7. Перечень мероприятий по охране окружающей среды;

8. Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности;

9. Мероприятия по обеспечению соблюдения требований энергетической эффективности и требований оснащенности зданий, строений и сооружений приборами учета используемых энергетических ресурсов.

1. Генеральный план (ГП);

2. Внутриплощадочные сети водоснабжения и канализации (НВК);

3. Внутриплощадочные сети теплоснабжения (ТС);

4. Внутриплощадочные сети электроснабжения (ЭС);

5. Архитектурные решения (АР);

6. Конструкции железобетонные (КЖ);

7. Конструкции металлические (КМ);

8. Внутренние системы водоснабжения и канализации (ВК);

9. Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха (ОВ);

10. Электрическое освещение (ЭО);

11. Силовое электрооборудование (ЭМ).

Какой проект выбрать: типовой или индивидуальный?

Существуют проекты типовые (массовые) или проекты повторного применения и индивидуальные проекты.

Типовой проект	Индивидуальный проект
Плюсы
1. Относительно низкая стоимость проекта; 2. Сокращение сроков реализации, так как проект не требует разработки.	Плюсы технические: 1. Учитываются индивидуальные пожелания Заказчика по объекту: архитектура, планировка, фасад, технология. 2. Делается технико-экономическое обоснование с учетом необходимого оборудования и современных, более экономичных материалов; 3. Детальный расчет конструктивных элементов здания с дальнейшим снижением металлоемкости, что приводит к экономии на этапе строительства; 4. Авторский надзор. Плюсы для бизнеса: 1. Реализация проекта в соответствии с зафиксированными бизнес-показателями; 2. Заинтересованность в выгоде. Так как это репутация компании.
Минусы
1. Требуется адаптация проекта, так как не учитываются особенности ландшафта и климатические условия; 2. Не учитываются индивидуальные требования Заказчика; 3. Так или иначе потребуется привязка проекта к местности (с учетом особенностей участка); 4. Унифицированные проектные решения не всегда соответствуют требуемым техническим характеристикам здания; 5. В проект могут быть заложены устаревшие материалы, которые отличаются по техническим характеристикам от современных; 6. В проекте заложено устаревшее оборудование, а это уже другая нагрузка на фундамент, несущие конструкции, перекрытия и/или инженерные сети. Что может привести к серьезной переработке конструктивного (одного из самых дорогих) раздела проектной документации; 7. Нет оптимального расчета сечений (металлоемкости), что ведет к удорожанию строительно-монтажных работ; 8. СНИПы, в соответствии с которыми разрабатывался типовой проект, могут оказаться неактуальными. В связи с чем может потребоваться полная переработка, например, конструктива или архитектуры здания. А это, по сути, новый проект. 9. Нет авторского надзора в строительстве; 10. Нет точной гарантии затрат на строительно-монтажные работы.	1. Удорожание проектирования; 2. Возможно увеличение сроков проектирования.

Как рассчитывается стоимость проектирования и строительства?

Стоимость проектирования составляет 2-5% от стоимости строительства. Если проектная документация разработана некачественно, то есть риск переплаты в строительно-монтажных работах. Стоимости реализации объекта может возрасти в несколько раз. Поэтому лучше разработать качественный и точный проект, исключая при этом риски переплаты на этапе строительства.

Расчет стоимости проекта происходит на основании справочника базовых цен (СБЦ) на проектные работы для строительства, утвержденным Минстроем России.
Для каждой отрасли строительства разработан свой справочник. Таким образом, чтобы точнее рассчитать стоимость работ необходимо предоставить в проектную компанию первичные данные:

Назначение объекта: гражданское, промышленное, сельскохозяйственное;
Объемы работ, площадь здания;
Тип работ: реконструкция, капитальный ремонт или проект здания с нуля;

Если объект производственного назначения, тогда дополнительно нужно указать:

Отрасль: нефтехимическая, металлургия черная или цветная, медицина, легкая промышленность и так далее;
Объемы производства, мощность предприятия;
Оборудование, которое будет использоваться на производстве.

Однако, при этом расчет все равно будет приблизительным. Точная стоимость станет известна после разработанного и утвержденного технического задания.

На конечную стоимость объекта влияет:

Сложность конструктивных элементов и архитектуры;
Этажность здания;
Наличие точек подключения инженерных коммуникаций.

Сроки строительства и проектирования?

Сроки условно можно разделить на:

Срок предварительного расчета проектирования и строительства;
Срок составления и согласования договора;
Срок выполнения функций технического заказчика;
Срок разработки проектной документации;
Срок прохождения экспертизы;
Срок разработки рабочей документации;
Срок строительства.

1. Срок предварительного расчета стоимости проектных работ

Стоимость выполнения проектных и строительных работ рассчитывается на основании сборника базовых цен (СБЦ). Так как каждый объект имеет свою специфику и особенности, то предварительный расчет может занять несколько дней.

Ни один специалист сразу точно не ответит сколько будет стоить разработка проекта или строительно-монтажные работы. В строительстве даже существует человек, который занимается расчетами –сметчик.

Нашей компанией разработана специальная программа, которая выполняет расчеты автоматически на основании СБЦ. Это позволяет сократить срок выставления коммерческого предложения, также исключить ошибки (человеческий фактор) при расчете.

2. Срок составления и согласования договора

От того, насколько качественно составлен договор, зависят сроки его согласования и подписания. Лучше предоставить составление договора юристу, чтобы исключить разночтения пунктов и сократить количество итераций.

В штате компании есть юридическая служба, которая отслеживает правильность составления договоров. Согласование может занимать от 1 до 10 дней.

Обычно сроки по проектированию и строительству устанавливаются на этапе переговоров в индивидуальном порядке и прописываются в договоре. Однако надо знать, что существует Приказ Минстроя России от 27.02.2015 N 137/пр «Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений»

Согласно Приказу, в случае предоставления земельного участка сроки устанавливаются в зависимости от площади объекта:

1. Для выполнения инженерных изысканий от 1 до 3 месяцев;

2. Для проектирования от 1 до 15 месяцев;

3. Для строительства от 5 месяцев до 3 лет.

Стоит отметить, что данный закон не распространяется на уникальные объекты капитального строительства.

3. Срок выполнения функций технического заказчика

Наша компания готова взять на себя функции технического заказчика по сбору исходно-разрешительной документации(ИРД). Сбор документации позволяет сделать выводы о пригодности площадки, о предпочтительности того или иного вида фундамента, и в целом решить общие вопросы концепции проекта.

В штате компании имеются опытные специалисты, которые знают порядок сбора исходно-разрешительной документации. При необходимости мы организуем командировки этим специалистам на места, при этом дополнительных затрат Заказчик не несёт.

4. Срок разработки проектной документации

От 1 месяца - реальный срок проектирование. Чтобы сократить сроки на данном этапе в компании внедрена специальная система менеджмента, управление проектами. Четкое планирование работы нашего проектного отдела помогает просчитать возможные риски по срокам и заранее предпринять необходимые действия.

Сроки выполнения и очередность задач наглядно видны на графиках, поэтому мы заранее знаем, когда возможен риск срыва сроков. Благодаря этому, ответственные действуют проактивно, что позволяет минимизировать сдвиги.

5. Срок прохождения экспертизы

Необходима тщательная проработка каждого раздела ПД, только в таком случае можно исключить вероятность ошибок и возврата документации на доработку.

Мы внедрили контроль качества разрабатываемого проекта, внимательно отслеживаем изменения в регламентах, поэтому подготовленные документы всегда получают положительное заключение.

Как правило, на прохождение экспертизы уходит 20-45 дней.

6. Срок строительства

Сокращение сроков в строительстве - это итог хорошо проработанной проектно-сметной документации. Грамотно составленный проект позволит исключить проблемы во время строительства, а правильно рассчитанная смета – рационально использовать бюджет и лишние затраты.

Как происходит оплата за услуги?

В нашей компании предусмотрена авансовая система расчета. В среднем размер аванса составляет 10-30% от общей стоимости проекта. Остальная сумма оплачивается согласно выполнения этапов, прописанных в договоре.

Во время разработки ПД оплата производится за результат, то есть за фактически выполненную работу. Так как сроки на каждый этап прописаны в договоре, то заказчику заранее известно время и размер оплаты.

Как работать удаленно с проектной организацией?

Основные опасения у заказчиков следующие:

как происходит связь для решения срочных вопросов?
каким образом происходит согласование с местной администрацией?
как осуществляется контроль на стройке, технический надзор?

С развитием интернет-технологий и внедрением электронного документооборота работать с компаниями удаленно стало реальностью. Теперь заказчик не ограничен местным предложением и может выбирать лучшее по всей территории РФ.

В нашей компании для связи и передачи данных используются электронная почта, мессенджеры WhatsApp, Telegram, Skype, а персональный менеджер находится на связи 24 часа и готов ответить на возникающие вопросы по объекту.

Экспертиза ПД проводится в электронной форме.

Отработана система взаимодействия к Заказчиком и все важные решения согласовываются:

создаются рабочие группы и проводятся рабочие совещания;
ведутся протоколы совещаний;
сроки фиксируются в сетевых графиках;
оплата производится только после выполнения определённых этапов, закреплённых в договоре;
проводится жесткий контроль за соблюдением сроков.

При необходимости, рабочая группа направляется на места. При этом заказчик дополнительных затрат не несёт.